지역주택조합 제도 개선 및 피해자 보호를 위한 주택법 개정에 관한 국회 청원

1. 청원의 취지

본 청원인은 지역주택조합의 조합원이자 조합장입니다.

무주택 서민의 주거 안정을 목적으로 도입된 지역주택조합 제도가 제도적 허점과 감독 부재로 인해 오히려 수많은 국민에게 막대한 재산상 피해를 야기하고 있다는 현실을 지적하고, 이에 대한 근본적인 제도 개선과 피해자 보호 장치 마련을 위한 주택법 개정을 촉구하는 것입니다. 지역주택조합 사업은 사업 지연, 무산, 불투명한 운영 등 구조적인 문제로 인해 조합원에게 수년간의 시간 손실과 과도한 비용 부담, 법적 분쟁을 초래하고 있습니다. 그러나 현행 법령은 실수요자인 조합원을 적극적으로 보호할 장치가 부족하며, 업무대행사 및 시행사의 전횡을 제재할 실효성 있는 통제 수단도 미비한 상황입니다.

이에 본 청원인은 실효성 있는 입법 조치를 통해 조합원의 권리를 보호하고, 공정하고 투명한 지역주택조합 사업 운영 기반을 조속히 마련해줄 것을 국회에 요청 드립니다.

2. 청원의 배경 및 주요 문제점

① 사업 지연 및 무산의 구조적 문제. 주택법 시행령 제16조에 따라 조합설립인가 이후 토지의 95% 이상을 확보해야 사업계획 승인이 가능하나, 현실적으로 이는 매우 어려운 조건입니다. 이로 인해 토지가격이 ‘알박기’ 형태로 급등하고 사업은 수년간 지체되거나 결국 무산되는 사례가 빈번합니다. ② 조합원 자격 기준의 불합리. 현행 제도는 조합설립인가 신청일을 기준으로 조합원 자격을 판단하여, 장기간에 걸쳐 모집된 조합원 중 자격 미비자가 포함될 수밖에 없습니다. 이로 인해 조합 무효 논란, 자격 상실자에 대한 손해배상 소송 등이 반복되고 있습니다. ③ 업무대행사의 전횡과 조합의 비민주성. 많은 사업에서 실질적인 주체는 업무대행사이며, 조합장은 형식적인 역할에 그치는 경우가 많습니다. 조합원은 사업 내용, 재무 구조에 대한 정보 없이 일방적 의사결정에 끌려다니는 상황이 반복되고 있습니다. ④ 공사비 산정의 불투명성. 시공사가 제출한 공사비 견적을 외부 검증 없이 수용하는 구조입니다. CM사(건설사업관리자) 역시 형식적 역할에 그치고 있어, 조합은 실질적 협상력을 갖기 어렵습니다. ⑤ 예측 불가능한 추가부담금 문제. 착공 전 약정한 분담금 외에도, 설계 변경 등의 명목으로 추가 비용이 발생하는 경우가 빈번하며, 조합원은 최종 부담금 수준을 예측할 수 없어 불신과 갈등이 심화되고 있습니다. ⑥ 지자체의 과도한 기부채납 요구. 지구단위계획 수립 및 인허가 과정에서 지자체가 기부채납을 조건으로 과도한 기반시설을 요구하여 사업성 악화 및 장기화를 초래하고, 그 부담은 조합원에게 전가됩니다.

3. 청원 내용 (입법 개선 요구사항)

① 조합 설립 및 사업 인가 요건 강화.「주택법 제11조」 및 시행령 제16조 개정, 조합 설립인가 요건 강화(토지 확보율 외 제3자 검증 절차 도입), 사업계획승인을 위한 토지 확보율 하향조정(95% →85%), 참고로 허위·과장 정보로 조합 설립 시 인가 취소 및 업무대행사 책임 명확화, 알박기 토지(도로)의 경우 매입기준제시( 예: 공시가격의 최대 2배이내)

② 조합원 보호 장치 법제화. 조합원자격을 조합설립인가 신청일 기준에서 조합원 가입당시 자격요건으로 변경, 조합원 모집 시 국토부 또는 지자체가 고시한 표준안내서 교부 의무화

허위·과장 광고 또는 정보 은폐 시 형사처벌 및 과징금 부과

③ 사업 실패 시 해산 및 환불 기준 마련. 일정 기간 내 사업 미추진 시 자동 해산 요건 명문화, 조합원 분담금 환불에 대한 법적 기준 마련

④ 감독기관의 실질적 역할 강화. 국토교통부 및 지자체의 정기 감사 의무화, 감사 결과 공개, 고의적 기망, 중대한 절차 위반 발생 시 업무대행사·시행사 형사처벌 규정 신설, 업무대행 계약시 계약이행증권(계약금액의 150%) 제출을 의무화하는 법안마련

4. 결론

지역주택조합 제도는 원래 무주택 서민의 주거 안정을 위한 공익 제도입니다. 그러나 제도의 구조적 결함은 이를 사적 이익 추구의 도구로 전락시키고 있으며, 피해는 고스란히 조합원이라는 일반 국민에게 돌아가고 있습니다. 이에 청원인은 다음과 같은 사항을 국회가 조속히 입법화해줄 것을 간곡히 요청 드립니다. *지역주택조합 제도의 투명성 강화 및 구조 개편 *조합원에 대한 실질적 권리 보호 장치 마련 *불공정 행위에 대한 강력한 제재 및 감독 체계 구축. 국민의 피해를 외면하지 말아주시기 바랍니다. 입법부의 실효적 대응만이 수많은 조합원들의 고통을 멈출 수 있는 유일한 길입니다.

2025년 8월 5일

청원인: 경기도 하남시 예동마을 지역주택조합 조합장 이재현