신도시 개발 등 공익사업의 시행으로 인하여 주거용 건축물이나 토지를 제공함에 따라 생활의 근거를 상실하게 되는 자에게 주어지는 손실보상 중에 이주자 택지(이택지), 협의양도인 택지(협택지)라는 것이 있다.

이택지는 점포가 가능한 단독주택을 지을 수 있는 토지를 말하는데, 보통 1층은 상가, 2~4층은 주택으로 건축이 가능하다. 협택지는 점포가 불가능한 주거전용 단독주택만을 건축할 수 있다.

이러한 손실보상은 기존 거주민의 재정착을 위한 이주대책의 일환이다. 교산신도시에도 이택지나 협택지가 많이 공급될 것이다. 이택지나 협택지를 공급받는 경우 각자의 선택으로 토지 매입 및 건축을 해야한다. 여기서 우선 한가지 문제가 발생한다. 토지매입과 건축, 인허가 비용 등이 20억원을 상회할 것으로 보여진다. 보상금을 많이 수령한 경우는 토지를 매입하고 건축을 해서 재정착하는데 문제가 없지만, 그렇지 못한 경우는 토지매입자금부터 건축자금까지 턱없이 부족한 경우가 발생한다. 그로 인해 어쩔수없이 본인에게 주어지는 공급받을 권리를 타인에게 전매할 수밖에 없고, 잘못했다가는 전매제한 위반이라는 불법행위로 불이익을 당할 수도 있게 된다. 신도시 개발로 평온하게 거주하던 터전을 강제로 수용당하고 자금부족으로 인해 결국 재정착을 못하고 다른 곳으로 이주해야 하는 경우가 발생하는 것이다.

신도시 개발에 있어 주거형태는 주로 아파트와 연립주택, 그리고 점포겸용 단독주택 및 주거전용 단독주택으로 나뉘어진다. 그런데 신도시의 아파트는 주로 젊은 사람들이 많이 선호하는 편이고 그래서 신도시 평균연령이 기존 지역보다 현저히 젊게 나타난다. 주차문제나 주거편리성 등이 한몫을 한다고 볼 수 있다. 그로인해 아파트 주변 상권이나 중심 상업지역의 상가들은 젊은 소비자층으로 인해 비교적 상권이 활성화되는 경향이 있다. 그에 비해 점포겸용 단독주택 및 주거전용 단독주택은 상대적으로 연령대가 높은 사람들의 소유가 많다. 경제적인 이유 때문이라도 젊은층이 소유하기는 어려운 경우가 있는 것이다. 더욱이 주거전용 단독주택에서도 그렇지만 특히나 점포겸용 단독주택의 가장 큰 문제 중 하나로 주차문제를 들을 수 있다. 주로 1층 상가 전면에 주차장이 설치되는데 그렇지않아도 적은 주차장에 입주민들이 주차를 하게 되면 상가 이용자들의 주차 공간이 없어 상가 영업에 많은 지장을 초래할 수밖에 없다. 입주 초기 많은 비용을 들여 영업을 개시하더라도 점차 손님이 줄어들어 결국 다른 곳으로 이전하거나 폐업을 해야 하는 경우가 다반사다. 이러한 이유로 신도시의 많은 곳에 점포겸용 단독주택지 상권이 비활성화된 것을 심심치않게 볼 수 있다. 임차인을 찾기 어려워 비워두거나 사무실이나 창고 등으로 사용되는 경우가 많다. 영업장으로 사용할 때 보다 임대료가 현저히 낮을 수밖에 없는 이유가 된다. 최근 2기 신도시의 점포겸용주택단지의 상권 비활성화는 붕괴의 수준으로 인식되곤 한다.

위에서 언급한 내용을 정리하자면 이택지나 협택지와 관련하여, 첫째는 자금문제, 둘째는 주차문제, 셋째는 점포겸용 단독주택지의 경우 상권 비활성화의 문제를 언급할 수가 있다.

이러한 문제를 해결하기위해서는 택지 공급에 있어 몇가지 변화가 필요하다. 우선, 자금문제와 관련하여 이택지에 세대분리가 가능한 주택을 짓는 방법이 있다. 세대분리가 되면 본인이 거주하는 세대 외 다른 세대를 분양(매각)을 해서 부족한 자금을 충당하는 것이다. 주차문제와 관련하여서는 필지별 단독으로 건축하지 않고 여러필지를 묶어서 단지형으로 개발함으로써 지상이나 지하에 공용주차장을 건설하는 방법이 있을 수 있다. 시행자(LH나 GH 등)가 택지 분양 전 사전 공고에 의하여 단지내에 지상이나 지하에 공용주차장을 건설하여 택지를 분양(주차장 조성비 포함)하는 방식으로 공급하는 것이다. 단지형 개발은 주차, 미관, 교통안전 외에도 여러 가지 이점이 있다. 공동의 설계, 공동의 건축을 통해 비용 절감이 가능하고, 공동 관리와 공동 커뮤니티 시설 설치로 공동체‧지역사회를 구성함으로써 거주의 장, 소비의 장으로서의 가족집단을 중심으로 한 근린집단이나 지역집단 형성을 가능하게 할 수 있다. 주차문제를 해소하고 근린집단이나 지역집단을 형성하게 된다면 자연스럽게 그 지역의 상권 활성화에도 많은 도움이 될 것이라고 확신한다.

교산신도시는 3기 신도시 중 가장 관심이 집중되는 곳으로 신도시 선호도 조사에서 1위를 달성한 곳이다. 판교 테크노밸리 이상의 일자리가 창출되는 신도시로 조성될 전망이기에 직주근접과 주거 쾌적성을 모두 갖춘 자족도시로 성장하게 될 것으로 기대된다. 서울~양평 고속도로와 지하철 3호선의 개통은 하남 교산에서 강남으로의 접근성을 탁월하게 만들 것이며, 도시 전체가 그리 높지않은 산이 3면으로 둘러쌓여 있고 중앙부에는 교산신도시를 납북으로 가르는 덕풍천이 흐르는 천혜의 자연조건을 갖추고 있어, 근접한 강남 접근성과 사통팔달의 교통편의성은 물론 신도시 전체가 역세권에 숲세권을 갖춘 도시로 조성될 것이다. 이와 같은 입지조건과 자연조건, 교통조건 등은 하남 교산에 최고급 주거단지 개발도 가능하게 할 조건으로 하남 교산신도시에 미국 LA 외곽 부촌인 ‘비버리 힐즈’와 같은 부촌이 형성되기에도 타당할 것으로 보인다.

정부는 3기 신도시를 발표하면서 이주자택지로 공급하는 단독주택 용지를 공동주택 용지로도 제공하므로써 원주민이 조합을 만들어 아파트 등을 지은 후 직접 입주하고 분양 수익을 얻을 수도 있도록 하고, 단지 형태로도 공급해 마을 단위의 재정착이 이루어지도록 지원할 예정이라고 발표했다.

이러한 상황을 바탕으로 교산신도시에 이택지나 협택지를 공급함에 있어 단지형으로 개발이 가능하도록 한다면, 단순히 주차문제나 상권 비활성화의 문제를 넘어서 블록형 단독주택지나 다른 입지 좋은 곳에 공동개발에 의한 세대분리가 가능한 일명 타운하우스 형태의 고급 주택 건축도 가능하고, 명실상부한 한국형 비버리힐즈와 같은 최고급 주거타운 개발도 가능하리라 본다. 하남시의 이미지 제고와 함께 세수증대을 위해서라도 기필코 추진해야 한다고 감히 제언하는 바이다.

현재, 교산신도시에서는 원주민재정착위원회을 중심으로 ‘이주자택지개발조합’을 구성하여 교산지구 세대분리형 블록형 타운하우스 건립을 추진하고 있어 그 실현여부가 주목된다.