하남시는 오래된 기성 시가지인 원도심과 택지개발사업 등으로 새롭게 만들어진 신도심과 기타의 지역으로 혼재되어있다. 원도심은 신장1.2동 덕풍1.2.3동에 주로 분포되어있고 신도심은 택지개발사업 등으로 새롭게 신도시로 만들어진 미사강변도시. 위례신도시(일부) 감일지구 하남풍산지구 또한 3기 신도시로 현재 진행 중인 교산신도시 등이 있고 기타의 지역으로 구분되어 진다.

필자는 공직에서 정비사업인 재건축재개발 업무를 10년 넘게 수행하여왔고 20년 전부터 현재까지 오랜 기간 건국대 부동산대학원. 광운대 건설법무대학원과 한국부동산원에서 재건축재개발에 대한 강의와 재건축재개발 관련 컨설팅업무 등 지방자치단체에서 자문위원으로 활동하고 있다.

3월부터 5회 정도 하남시에서 기성 시가지로 오랜 기간이 경과 되면서 기반시설과 주거환경이 열악하고 그에 따른 도시의 경쟁력이 점점 약해지고

저해되고 있는 하남 원도심의 향후 정비사업 추진 방향에 대해 기고하고자 한다.

하남시와 하남시의회에서도 2025년에는 이러한 심각한 원도심의 정비사업을 본격적으로 활성화하여 하남시를 쾌적하고 삶의 질이 향상되고 또한 도시의

경쟁력향상으로 지속발전이 가능한 미래도시 하남을 만들고자 본격적인 지원과 세미나개최 및 시민에게 정기적인 교육 홍보를 통해 정비사업이 가시화되고 성과가 나타나게 하려고 노력하고 있다.

기고에 대해 아래의 순서로 기고하고자 하니 연속적으로 계속 관심을 가지고 쾌적한 하남이 되도록 모두 노력을 하였으면 좋겠다

기고문의 순서는

1회차: 하남시 원도심의 현황과 정비사업(재건축재개발)의 이해

2회차; 원도심에 필요한 재건축재개발사업의 해설

3회차: 원도심의 필요한 소규모 주택정비사업의 해설

4회차: 원도심에서 진행 중인 지역 주택조합주택의 현황 및 문제점 분석

5회차; 하남시 원도심 지역별 정비사업추진방안

일단 5회차로 하고 시민들이 궁금하신 내용이 있으면 하남신문을 통해 질문 하면 수합 해서 자문을 해 줄 수 있는 코너를 만들어 궁금증을 해결해 줄 예정이다.

우선 하남시 주택 유형 및 점유형태를 살펴보면 아래의 표와 같은데 일단 원도심의 주택 유형 중 단독주택지는 재개발사업으로 아파트는 재건축사업으로 연립 및 다세대주택은 소규모정비사업으로 진행하여야 한다.

이번 1회차 기고에서는 원도심의 현황과 이러한 환경에서 적용할 수 있는 정비사업(재건축재개발)의 기본적인 내용을 설명하고자 한다.

표1) 하남시 주택 유형과 점유형태 (2040 하남시 도시기본계획 )

상기와 같이 하남시의 주택 유형도 크게는 아파트 비중이 60.7%를 차지하고 있다. 하지만 원도심은 거의 단독주택으로 구성되어있는데 아래의 표와 같이 원도심에서 30년이 초과 된 노후건축물은 56.8%로 상당히 노후도가 심각한 실정이다.

표2) 하남시 원도심 연도별 건축물 현황(2040 하남시 도시기본계획)

이러한 노후화의 원인은 신도시의 추진으로 인구가 유출되어 상대적으로 생활인프라가 부족해지고 당 초 주택재개발정비구역지정이 당 초 5개 구역이 지정되었으나 하남 C구역만 제외하고 4개 지역이 해제되어 그간 개발행위 허가 제한 등으로 노후화가 가속화되었다.

하남 C구역은 많은 시간과 어려움이 있었다. 하지만 현재 준공되어 하남시청 등 역세권에 위치하고 성공한 재개발사업장이 되었다.

재건축과 재개발은 결국엔 아파트를 건립하는 사업이지만 그 대상이 차이가난다. 가장 중요한 차이가 건립하고자 하는 장소이다

재건축재개발의 원래 사업명칭은 도시 및 주거환경정비사업이다

말 그대로 도시기반시설(도로, 공원, 학교 등)도 정비하고 아파트를 건축, 주거환경을 정비하는 사업이다.

재개발사업은 상기 도시기반시설과 주거환경정비(아파트건축) 두 가지를 다하는 사업이다. 당연히 기반시설과 주거환경이 노후화된 기성 시가지인 하남 원도심의 슬럼화된 노후 단독주택지 등이 주 대상이다. 재건축사업은 토지구획정리 및 택지개발사업 등으로 도로 등 기반시설이 이미 되어있는 곳에서 기존의 30년이 지난 공동주택(아파트, 연립주택 등)을 철거하고 다시 새 아파트를 건축하는 즉 주거환경 정비만 하는 사업이다.

재건축의 요건은 기존 아파트나 연립주택이 30년이 경과 하여야 한다

정비사업은 사실은 재건축과 재개발 외에 생소한 용어이지만 주거환경 개선사업도 있다. 주거환경 개선사업은 재개발사업장과 대상은 같으나 일반적인 재개발사업장보다 기반시설이 극히 열악한 지역에서 아파트와 기반시설을 정비하는 사업이다. 하남시 원도심도 기반시설이 극히 열악한 지역이 있으므로 여기에 해당하는 사업장도 있다.

당연히 기반시설의 노후도 상태를 법적으로 구분하여 재개발과 주거환경개선사업으로 대상을 결정한다.

주거환경개선사업에서는 중요하게 꼭 검토해야 하는 내용이 있다.

지금까지 열거한 재건축재개발사업은 무조건 아파트를 건립하는 사업이지만 주거환경개선사업은 아파트를 건축하는 방식이 있고 아파트를 건축하지 않고 기반시설만 건축하는 2가지 방식이 있으므로 혹시 사업장이 주거환경개선사업장이면 아파트를 건립하는 방식의 사업장인지 꼭 확인해 보아야 한다.

다음번 2회차 기고에서는 본격적으로 원도심의 재건축과 재개발사업이 될 수 있는 구체적인 대상과 자격 등에 대하여 해설하고자 하오니 지속적인 구독과 관심 가져 주시기 바랍니다.