하남시 교산신도시 개발을 앞두고 앞서 진행된 미사강변도시의 아쉬웠던 점을 돌아보며 반면교사로 삼고자 한다.

미사강변도시는 하남시 망월동, 풍산동, 선동, 덕풍동 일원 5,638,689㎡ 부지에 36,900세대 95,000명 주택 공급을 목적으로 한국토지주택공사가 2009년 6월3일 시작하여 2016년 완공을 예정으로 시행한 택지 개발 및 주택 공급을 위한 사업이 하남미사 보금자리 주택지구이다.

이 사업의 초기 분위기는 이명박 정부에서 시작한 사업인데 부동산 경기 침체로 사전청약도 지지부진하다가 박근혜 정부 들어서서 초이노믹스라는 당시 최경환 부총리의 부동산 대출 장려 정책 등으로 2014년 하반기부터 폭등이 시작하였다.

2012년 사전청약 물량 중 일부가 2013년도에 해약 사태가 벌어지면서 2013년 6월 분양한 미사 A18, A19블럭 2276세대의 물량을 양도세 100% 감면(5년간) 조건에 평당 882만원으로 분양하게 되었다. 이듬해 2014년 3월 최초 입주 단지들 A9, 11, 12, 15, 16 단지의 미분양분 추가 분양을 하였고 4월에 A10블럭 미사강변도시 더샾 리버포레가 미분양 되었다. 같은 해 2014년 12월 분양한 A21블럭 미사강변 센트럴자이부터 경쟁률이 올라가기 시작해서 2016년 7월에 미사강변도시 마지막 민간 분양아파트로 A33블럭 제일풍경채는 국내에서 역대 최고의 경쟁률을 경신하는 이변을 낳았다.

즉, 노무현 정부 당시 폭등한 아파트 가격이 조정 침체기를 거쳐 이명박 정부 지나 박근혜 정부 말기와 문재인 정부시절 최고가 경신을 한 후 다시 윤석열 정부에서는 조정 침체기를 거치는 양상이다.

이상은 부동산 시장의 흐름과 정책이 주는 영향 등의 결과를 짧게 정리해 본 것이다.

미사강변도시의 지구단위계획이라는 시설배치 도면을 놓고 결과론으로 분석해 볼 일이다.

우선 사업자인 LH공사가 당초 기피시설인 쓰레기 소각장과 열원시설(이후 열병합 발전소)를 현재 미사대교 인근으로 계획하였다가 전망 좋은 한강변 부지를 비싸게 분양하기 위한 꼼수로 쓰레기 소각장(기초 환경시설)은 현재의 유니온파크로 열원사설은 하남시의 관문인 황산사거리 인근으로 옮겨놓고, 그 전망 좋은 한강변에 자족용지와 상업용지, 공원으로 배치한 것이 참 어처구니없는 결정이었다.

두 번째로 미사역이 현 위치가 아니고 하남고교 사거리에 만들고 선동IC에서 황산사거리 도로를 12차선 이상의 광로로 만들었다면 수석대교 문제도 지금처럼 골칫거리가 되지는 않았을 것이다.

세 번째로 전반적인 지구 내 주요도로가 러시아워에는 한 번의 신호에 건너가지 못하다보니 꼬리 물기가 되고, 이면도로 계획도 목적 건물의 주차장 입구를 찾기가 어렵게 되어있고, 기껏 주차장 입구를 찾아도 “만차” 표시로 차단기가 열려지지 않으니 난감한 처지이다.

그 외에도 대책 없이 많은 업무시설용지 때문에 오피스텔의 난립을 초래했고, 수요예측 없이 계획한 자족용지 공급은 수많은 지식산업센터의 미분양 및 공실을 초래했고 지자체와 충분한 사전논의 없이 유보지와 주상복합용지의 공급으로 초중고 모두 학령 아동수의 계획이 엉터리가 되다보니 학급 수 부족으로 큰 골칫거리가 된 것이다.

즉, 결론은 LH공사는 2008년~2010년경 누적 적자로 일 대출이자가 30억이 넘는다는 언론보도 등에 비추어 볼 때 미사지구 개발계획에서 LH공사의 수익성만 높이고자 해서 도로와 공원 녹지 등의 계획 차질, 시설용지 배치의 불합리 등 한마디로 수준 미달의 지구단위계획을 발표해 놓고 무려 14회 차 이상 지구단위계획 변경을 하게 되었다.

만약, 하남미사 보금자리주택지구(미사강변도시)를 조성하면서 좀 더 전문가 집단이 지자체와 시민의견을 최대한 반영하여 지구단위계획을 수립했더라면,

한강변으로 국내 1군 건설업체의 브랜드 파워가 있는 민영아파트 단지와 강남의 특화된 주상복합 아파트를 조성하고 지식산업센터(자족건설용지)는 강일동과 시 경계 위치 안쪽으로 적정 면적을 배치하고 앞에 언급한바 대로 지하철역을 지구 중앙 또는 역사를 두 군데로 조성했더라면 하는 아쉬움이 크다.

도로 역시 광로, 대로, 중로, 소로의 규정대로 교통영향평가를 제대로 받아서 계획되었어야 했다고 본다.

따라서 하남시와 하남시민 모두는 같은 과오를 되풀이 하지 않기 위해서 교산 신도시의 지구단위계획은 사업자(LH, GH)로 하여금 지구단위계획의 구체적이고 타당한 이유를 시민 모두가 이해하고 판단 할 수 있게 충분한 사업 설명회를 지자체 및 시민 요청 시 마다 수차례에 걸쳐 답변하고 정책 건의를 반영하여야 할 것이다.